IMU prima casa: quando si paga e quando no

Chi compra casa insieme al partner prima o poi si chiede se debba pagare l'IMU prima casa. Nella maggior parte dei casi la risposta è no: l'abitazione principale è esente dall'imposta municipale, purché non sia un immobile di lusso. Le regole però hanno qualche dettaglio da conoscere, soprattutto per le coppie che vivono in due case diverse, per chi si separa e per chi possiede anche un box o una cantina.

Quando l'IMU prima casa non si paga

Per l'IMU conta un concetto preciso, quello di abitazione principale: è l'immobile, iscritto o iscrivibile in catasto, in cui il proprietario ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Servono entrambe le condizioni. Avere la residenza in un appartamento senza viverci davvero non basta, così come non basta abitarci senza aver spostato la residenza.

Se questi requisiti ci sono, l'imposta non è dovuta per tutte le abitazioni nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9. In pratica sono esenti le abitazioni accatastate da A/2 ad A/7, tra cui le case di tipo civile (A/2), quelle di tipo economico (A/3) e i villini (A/7): sono le categorie in cui rientra la grande maggioranza delle case delle famiglie.

Attenzione a non confondere questa esenzione con le agevolazioni prima casa per l'acquisto, che riguardano le imposte pagate al rogito e hanno requisiti propri. Per l'IMU non importa se la casa sia stata comprata con i benefici fiscali: conta solo dove il proprietario vive e risiede ogni anno.

Box, cantina e tettoia: le pertinenze

L'esenzione si estende anche alle pertinenze dell'abitazione principale, ma con un limite: al massimo un'unità per ciascuna delle categorie C/2 (magazzini e locali di deposito, come le cantine), C/6 (rimesse e autorimesse, come i box) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). Se una coppia possiede due box accatastati in C/6, solo uno è esente; l'altro paga l'IMU con l'aliquota stabilita dal Comune per gli altri fabbricati.

IMU prima casa per le abitazioni di lusso

Le abitazioni in categoria A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico) pagano l'IMU anche se sono abitazione principale. L'aliquota di base è dello 0,5%, che il Comune può ridurre fino ad azzerarla oppure aumentare fino allo 0,6%. Dall'imposta si sottrae una detrazione di 200 euro, rapportata ai mesi dell'anno in cui l'immobile è stato abitazione principale; se la casa è abitata da più comproprietari, la detrazione si divide in parti uguali tra loro.

Le aliquote cambiano molto da un territorio all'altro: per il 2026, per esempio, il Comune di Nova Milanese applica lo 0,40% alle abitazioni principali di lusso, mentre Rimini applica lo 0,60%. Per fare i conti bisogna quindi controllare la delibera del proprio Comune.

Coppie con due case: cosa ha stabilito la Corte costituzionale

Fino al 2022 le regole facevano riferimento al nucleo familiare: se due coniugi vivevano in case diverse, l'esenzione spettava a un solo immobile, scelto dalla famiglia, o in alcuni casi a nessuno dei due. Con la sentenza n. 209 del 2022, depositata il 13 ottobre 2022, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo questo riferimento, perché penalizzava le coppie sposate e quelle unite civilmente rispetto ai conviventi di fatto.

Oggi conta solo la situazione del singolo proprietario: ciascun coniuge o unito civilmente che ha residenza e dimora abituale nella propria casa ha diritto all'esenzione, sia che le due abitazioni si trovino in Comuni diversi, sia che si trovino nello stesso Comune. È il caso, per esempio, di chi lavora in un'altra città e raggiunge il partner nel fine settimana. La sentenza non estende però l'esenzione alle seconde case: la Corte ha ricordato che i Comuni hanno strumenti efficaci per controllare che le dichiarazioni siano vere.

La prova della dimora abituale spetta al contribuente. Tra gli elementi che un Comune può valutare ci sono i consumi effettivi di luce, acqua e gas, la scelta del medico di base, l'iscrizione dei figli a scuole vicine e la dichiarazione TARI.

Consiglio: se dopo il matrimonio ognuno dei due mantiene la propria casa, conservate bollette e contratti delle utenze intestati a ciascuno. In caso di controllo del Comune sono i documenti più semplici per dimostrare che lì vivete davvero.

Separazione e casi equiparati all'abitazione principale

Quando una coppia con figli si separa, la casa familiare assegnata dal giudice al genitore affidatario è equiparata all'abitazione principale: l'IMU non la paga il proprietario, perché il provvedimento riconosce a chi ci vive un diritto di abitazione ai fini dell'imposta. La stessa equiparazione vale per gli alloggi delle cooperative edilizie a proprietà indivisa usati come abitazione principale, per gli alloggi sociali e, a certe condizioni, per un immobile non affittato posseduto dal personale delle Forze armate e di polizia.

I Comuni possono inoltre equiparare all'abitazione principale la casa, non affittata, di un anziano o di una persona con disabilità ricoverata stabilmente in un istituto. È una scelta facoltativa, prevista dal regolamento comunale: va verificata caso per caso.

Scadenze e calcolo per chi deve pagare

Chi deve pagare l'IMU sull'abitazione principale di lusso versa l'acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre; per il 2026 il saldo scade quindi il 16 dicembre 2026, ed è possibile anche pagare tutto in un'unica soluzione entro la scadenza di giugno. Il versamento si fa con il modello F24, nella sezione dedicata a IMU e tributi locali, indicando il codice catastale del Comune; per l'abitazione principale e le pertinenze il codice tributo è 3912.

La base imponibile si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando il risultato per 160, il coefficiente delle abitazioni. Un esempio: con una rendita di 1.000 euro la base imponibile è di 168.000 euro; con un'aliquota dello 0,6% l'imposta annua è di 1.008 euro, che scende a 808 euro dopo la detrazione di 200 euro. Come riassume Milano Finanza, l'acconto di giugno corrisponde alla metà dell'imposta annua.

Ogni situazione ha però le sue particolarità: per i casi dubbi conviene rivolgersi all'ufficio tributi del proprio Comune, a un CAF o a un commercialista.

Domande frequenti

Sulla prima casa si paga l'IMU?

No, se è l'abitazione in cui il proprietario ha residenza e dimora abituale e non è accatastata in A/1, A/8 o A/9. Le abitazioni di lusso pagano invece con un'aliquota agevolata e la detrazione di 200 euro.

Il box auto della prima casa paga l'IMU?

No, se è l'unica pertinenza in categoria C/6 collegata all'abitazione principale. Un secondo box nella stessa categoria paga l'imposta come gli altri fabbricati.

Due coniugi con due case diverse pagano l'IMU?

Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209 del 2022 ciascun coniuge ha diritto all'esenzione sulla casa in cui ha residenza e dimora abituale, anche nello stesso Comune. Il Comune può chiedere prove della dimora effettiva.

Quando si paga l'IMU sulle abitazioni di lusso nel 2026?

L'acconto scadeva il 16 giugno 2026, il saldo va versato entro il 16 dicembre 2026 con il modello F24.