Deposito cauzionale: quanto può essere, interessi e restituzione

Prima di consegnare le chiavi di un appartamento in affitto, quasi tutti i proprietari chiedono il deposito cauzionale: una somma che resta ferma per tutta la durata del contratto e che dovrebbe tornare indietro, con gli interessi, quando la casa viene riconsegnata. Per una coppia alla prima casa in affitto è spesso la spesa più alta dell'ingresso, insieme al primo canone e all'eventuale provvigione dell'agenzia. Ecco quanto può essere, come maturano gli interessi, quando va restituito e cosa conviene mettere per iscritto se lo si versa in due.

Deposito cauzionale: cos'è e quanto può essere

La cauzione è una garanzia per il proprietario: copre eventuali danni all'immobile o somme rimaste da pagare alla fine della locazione. Non è un anticipo sull'affitto e non è un costo a fondo perduto, perché al termine del rapporto va restituita se la casa è stata lasciata in buone condizioni.

La regola di riferimento è l'articolo 11 della legge 392 del 1978: il deposito non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, che vanno pagati all'inquilino alla fine di ogni anno. Anche la guida agli affitti dell'Agenzia delle Entrate ricorda il tetto delle tre mensilità e indica come nulla la clausola che lo aumenta.

Va detto che sui contratti firmati dopo la riforma degli affitti del 1998 (legge 431) in giurisprudenza ci sono state letture diverse sulla possibilità di derogare a questo limite. Se il proprietario chiede più di tre mensilità, quindi, è utile far leggere il contratto a un sindacato inquilini, a un'associazione dei consumatori o a un avvocato prima di firmare.

Gli interessi sul deposito cauzionale

La somma versata non resta "infruttifera": per legge matura gli interessi al tasso legale, che cambia ogni anno con un decreto del Ministero dell'Economia. Per il 2026 il saggio degli interessi legali è fissato all'1,60% dal 1° gennaio. La Cassazione ha qualificato questo obbligo come imperativo: gli interessi sono dovuti anche se l'inquilino non li chiede espressamente.

Per capire l'ordine di grandezza, ecco un calcolo semplificato su un anno intero al tasso del 2026, con la cauzione al massimo di tre mensilità.

Le cifre sono indicative: il tasso legale viene aggiornato ogni anno, quindi per un contratto di più anni gli interessi si calcolano anno per anno con il tasso in vigore in quel periodo. Se non sono stati versati anno per anno, restano comunque dovuti all'inquilino e vanno saldati al più tardi con la restituzione della cauzione.

Quando va restituito e quando il proprietario può trattenerlo

Secondo la Cassazione, l'obbligo di restituire la cauzione nasce alla fine della locazione, non appena l'immobile viene riconsegnato. La normale usura dovuta all'uso quotidiano, come le pareti un po' ingrigite o il parquet segnato dal passaggio, non giustifica una trattenuta: contano i danni veri e le somme effettivamente dovute, per esempio canoni o spese condominiali non pagate.

C'è poi un punto che molti non conoscono: la compensazione tra danni e cauzione non è automatica. Se il proprietario ritiene di avere diritto a trattenere tutto o parte del deposito, deve trovare un accordo con l'inquilino oppure chiedere al giudice di riconoscere il danno. Se invece si limita a tenere i soldi senza fare nulla, l'inquilino può chiederne la restituzione, anche con un decreto ingiuntivo.

Consiglio: il giorno dell'ingresso fotografate ogni stanza, i sanitari e gli elettrodomestici, e firmate con il proprietario un verbale di consegna che descriva lo stato della casa. Fate lo stesso alla riconsegna. Versate la cauzione con un bonifico tracciabile e conservate la ricevuta: sono le prove più utili se nascono contestazioni.

Deposito cauzionale in coppia: chi paga e cosa scrivere

Quando si va a vivere insieme capita spesso che la cauzione la versi uno solo dei due, magari perché il contratto è intestato a lui o a lei. Per evitare dubbi in futuro conviene chiarire subito alcune cose.

• Chi è nel contratto. Se entrambi firmate come conduttori, entrambi avete diritti e obblighi verso il proprietario, compresa la restituzione della cauzione.
• Chi ha versato i soldi. Se la cauzione parte dal conto di uno solo ma è una spesa comune, potete annotarlo in una semplice scrittura tra voi o nel contratto di convivenza, se lo avete.
• Cosa succede se uno dei due esce di casa. Per le coppie conviventi di fatto, la legge 76 del 2016 prevede che, in caso di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto, il convivente di fatto possa succedergli nel contratto della casa di comune residenza. In quel caso è bene definire con il proprietario, per iscritto, che fine fa il deposito già versato.

Sono accordi semplici, ma evitano discussioni proprio nel momento in cui la casa si lascia, che sia per trasferirsi in una casa più grande o per una separazione.

Come chiedere la restituzione della cauzione

1. Concordate la data di riconsegna e fate un sopralluogo insieme al proprietario, con il verbale e le foto dell'ingresso a portata di mano.
2. Consegnate le chiavi e fatevi rilasciare una dichiarazione scritta, con la data e lo stato dell'immobile.
3. Chiedete per iscritto, con PEC o raccomandata, la restituzione della cauzione con gli interessi maturati, indicando l'IBAN.
4. Se il proprietario non risponde o trattiene la somma senza motivarla, rivolgetevi a un'associazione degli inquilini o a un avvocato per valutare la strada più adatta, compresa la mediazione.

Ogni contratto ha le sue clausole e ogni situazione è diversa: per un caso concreto è sempre meglio farsi assistere da un professionista.

Domande frequenti

Il proprietario può chiedere più di tre mensilità di cauzione?

La legge del 1978 fissa il tetto a tre mensilità e la guida dell'Agenzia delle Entrate considera nulla la clausola che lo supera. Per i contratti più recenti esistono interpretazioni diverse, quindi davanti a una richiesta più alta conviene un parere prima della firma.

Gli interessi spettano anche se non li ho chiesti?

Sì. L'articolo 11 prevede che gli interessi legali siano pagati all'inquilino alla fine di ogni anno e la Cassazione li considera dovuti anche senza una richiesta esplicita. Per il 2026 il tasso legale è dell'1,60%.

Entro quando deve essere restituito il deposito?

L'obbligo di restituzione sorge alla fine della locazione, con la riconsegna dell'immobile. Se il proprietario vuole trattenere qualcosa per danni deve accordarsi con l'inquilino o rivolgersi al giudice.

Posso usare la cauzione per pagare gli ultimi mesi di affitto?

Di regola no: la cauzione è una garanzia e non un anticipo sui canoni. Smettere di pagare gli ultimi mesi può portare a una richiesta di pagamento da parte del proprietario. Meglio versare l'affitto fino alla fine e chiedere poi la restituzione.